전월세 계약 만료 후 보증금 돌려받는 절차 — 안전하고 빠른 반환 가이드

전월세 계약 종료 시 가장 중요한 것은 ‘보증금 반환’입니다. 계약서를 작성할 때는 단순한 절차처럼 느껴지지만, 현실에서는 상황이 복잡해집니다. 집주인이 의도적으로 반환을 지연하거나, 부동산 경기 악화로 유동성이 부족해지는 경우가 빈번합니다. 심지어 세입자가 이사 날짜를 맞춰도 보증금이 제때 지급되지 않아, 새 집 계약금과 잔금을 마련하지 못하는 사례도 많습니다. 이런 문제는 사전에 대응 절차를 알면 상당 부분 예방할 수 있습니다. 이 글에서는 계약 만료 전 준비 → 계약 종료 당일 → 반환 지연 시 협상 → 법적 절차까지 세부적으로 다룹니다.

 

목차

• 1. 계약 만료 전 3단계 준비 절차
• 2. 계약 종료 당일 — 반드시 해야 할 행동 4가지
• 3. 보증금 반환 지연 시 협상 방법
• 4. 법적 절차 상세 가이드
• 5. 보증금 반환보증보험 상세 설명
• 6. 실제 사례 분석
• 7. 세입자가 자주 하는 실수
• 8. 단계별 대응 시나리오
• 결론

 

계약 만료 전 3단계 준비 절차

 

1단계 — 계약 만료일 재확인

계약서에 적힌 기간과 실제 거주 시작일이 다를 수 있습니다.

‘계약 시작일 + 계약 기간’으로 계산하고, 자동 연장(묵시적 갱신) 여부를 확인합니다.

묵시적 갱신 방지: 만료 1개월 전까지 ‘계약 종료 의사’를 반드시 서면으로 전달해야 합니다.

 

2단계 — 반환 일정 사전 협의

집주인과 구두 합의만 하면 분쟁 시 증거로 사용하기 어렵습니다.

내용증명 예시 문구:

임대차 계약이 2025년 8월 30일 만료됨에 따라, 해당 날짜에 보증금 전액(₩50,000,000)을 반환해 주시길 요청드립니다.

반환 방법은 계좌이체(국민은행 000000-00-000000)이며, 반환일은 2025년 8월 30일로 합니다.

반환일, 금액, 계좌번호를 명확히 기재해야 합니다.

 

3단계 — 새 거주지 계약 계획

보증금 반환이 지연되면 이사 일정에 차질이 생길 수 있으므로, ‘보증금 반환보증보험’ 가입이나 단기 대출 가능성을 사전에 파악해야 합니다.

 

계약 종료 당일 — 반드시 해야 할 행동 4가지

 

원상복구 상태 점검

계약서에 명시된 조건대로 벽, 바닥, 가구, 설비 상태를 확인

세입자 과실이 아닌 노후화 부분은 수리 의무 없음

모든 상태를 사진·영상으로 기록하여 추후 분쟁 대비

 

관리비·공과금 정산

수도, 전기, 가스, 인터넷 등 모든 사용료 정산

미납 시 보증금에서 차감될 수 있음

 

열쇠·카드 반납

모든 출입 관련 장비를 집주인에게 반환하고 수령 서명 받기

 

보증금 수령 확인서 작성

반환일 당일에 보증금 전액을 받았다면 ‘보증금 반환 확인서’ 작성

내용: 계약 주소, 보증금 금액, 반환일, 지급 방법, 서명

 

보증금 반환 지연 시 협상 방법

 

1단계: 전화·문자·카톡으로 반환 계획 요청

2단계: 반환 일정, 금액, 지급 방식에 대한 서면 합의서 작성

3단계: 집주인의 변제 능력이 부족하면, 분할 지급 방식 제안

예: 매월 500만 원씩 10개월 지급

반드시 공증 또는 서명 날인

 

법적 절차 상세 가이드

 

4-1. 내용증명 발송

목적: 공식적인 반환 요청 기록 남기기

발송 후에도 미지급 시, 법원 절차 진행 근거로 활용 가능

 

4-2. 임차권등기명령

계약 종료 후 보증금을 못 받았지만 이사해야 하는 경우, 임차권등기명령 신청

등기부등본에 ‘임차권’ 기재 → 제3자 매매나 담보 설정 불가

신청 시 필요서류: 계약서 사본, 신분증, 전입세대 열람 내역

 

4-3. 전세금 반환소송

절차: 소장 작성 → 법원 제출 → 판결 → 강제집행

소송 비용: 보증금의 1%~3% 수준(변호사 수임료 별도)

판결 확정 후 집주인 재산(부동산, 예금 등)에 압류 가능

 

보증금 반환보증보험 상세 설명

 

가입 시점: 계약 만료 1개월 이상 전

보장 내용: 집주인 미지급 시 보험사가 대신 지급

보험료: 보증금 금액과 계약 기간에 따라 차등

장점: 소송 없이 신속한 보증금 회수 가능

단점: 집주인이 동의하지 않는 경우 가입 제한 가능

 

실제 사례 분석

 

사례 1 — 조기 대응 성공

세입자 A씨는 계약 만료 3개월 전 내용증명 발송

집주인 자금 사정이 어려웠으나, 협상 끝에 분할 지급으로 2개월 내 전액 회수

 

사례 2 — 지연 대응 실패

세입자 B씨는 계약 만료 1주일 전에 반환 요청

집주인 부도 발생 → 소송 진행 → 회수까지 1년 소요

교훈: 반환 요청은 최대한 일찍, 서면 증거 확보가 필수

 

세입자가 자주 하는 실수

 

구두로만 반환 약속 받고 기다리는 경우

내용증명 발송 시 금액·날짜를 구체적으로 기재하지 않는 경우

계약 만료일과 실제 거주일을 혼동하는 경우

 

단계별 대응 시나리오

상황	대응 방법	예상 소요 기간
계약 만료 3개월 전	내용증명 발송, 반환일 협의	1~7일
반환 지연	서면 합의, 분할 지급 협상	7~30일
반환 거부	소송 제기, 임차권등기명령	1~6개월
강제집행	판결문 근거로 재산 압류	2~3개월

 

결론

 

보증금 반환 문제는 ‘준비 부족’과 ‘서면 증거 부재’에서 대부분 발생합니다. 세입자가 계약 만료 최소 3개월 전부터 적극적으로 움직이면 반환 지연 가능성을 크게 줄일 수 있습니다. 반환 일정 협의, 내용증명 발송, 임차권등기명령, 반환보증보험 가입 등 다양한 수단을 조합하면 안전하게 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 핵심은 미리 준비하고, 모든 절차를 문서화하는 것입니다.