부동산 월세 계약을 체결하고 생활을 시작하면, 곧바로 맞닥뜨리게 되는 현실적인 문제 중 하나가 바로 보일러 고장이다. 특히 겨울철에 자주 발생하는 난방 문제는 세입자의 생활에 직접적인 영향을 주며, 고장 시 누가 수리비를 부담해야 하는지는 생각보다 애매하다. 실제로 많은 세입자들이 ‘이게 집주인 책임인가요?’라는 질문을 중개사나 관리사무소에 던지지만, 명확한 답을 듣지 못하는 경우가 많다. 이 글에서는 실제 사례와 관련 법률 조항을 근거로 하여, 세입자와 집주인 중 보일러 고장 시 누구에게 책임이 있는지, 그 경계는 어디까지인지를 명확하고 현실적으로 정리해본다.
보일러는 누가 관리해야 하는 시설인가?
● 공동주택 기본 구조물 vs 소비재 설비
보일러는 주택에 설치된 기본 설비 중 하나로, 전세나 월세 계약 시 기본 제공되는 것이 일반적이다. 하지만 관리의 주체는 상황에 따라 달라질 수 있다.
기본 원칙은 아래와 같다.
- 건물 구조물에 해당하는 설비 → 집주인의 관리 책임
- 사용자의 부주의나 소모품 문제로 인한 고장 → 세입자의 책임
보일러는 기본적으로 ‘구조 설비’로 보기 때문에 원칙상 집주인이 수리 책임을 가진다. 그러나 고장의 원인에 따라 상황이 달라질 수 있다.
보일러 고장 원인에 따른 책임 구분
- 1) 기계 노후화, 부품 수명 도래
책임 주체: 집주인
설명: 보일러가 10년 이상 사용되어 고장이 났다면, 이는 자연적 마모로 간주되어 집주인이 수리하거나 교체해야 한다. - 2) 세입자의 사용 부주의
책임 주체: 세입자
설명: 온도 설정을 무리하게 하거나, 과도한 조작으로 인한 고장은 사용자 과실로 판단되어 세입자 책임이 된다. - 3) 입주 초기부터 있던 문제
책임 주체: 집주인
설명: 입주 후 며칠 만에 보일러가 작동하지 않거나 이상이 생긴 경우, 이는 세입자의 과실이 아닌 상태에서 계약이 이뤄졌으므로 집주인이 수리해야 한다. - 4) 외부 환경에 의한 문제 (예: 동파, 침수 등)
책임 주체: 상황에 따라 다름
설명: 보일러가 겨울철에 얼어 터졌다면, ‘동파 예방 조치’를 했는지 여부에 따라 책임이 달라진다. 관리 소홀 시 세입자 책임.
실제 사례로 보는 보일러 고장 책임 분쟁
- 사례 A – 겨울철 동파로 인한 보일러 고장
세입자는 “온도를 맞춰놨는데 보일러가 터졌다”고 주장
집주인은 “외출 시 전원을 껐기 때문에 동파된 것”이라며 세입자 책임 주장
→ 결과: 세입자의 관리 소홀로 판단되어 세입자 책임 - 사례 B – 입주 3일 만에 보일러 점화 불량
세입자: 입주 초기에 발견
집주인: 고장 사실 인지 못 함
→ 결과: 설비 노후화로 판단되어 집주인 책임
법률 기준과 판례는 어떻게 말하는가?
민법 제623조 (임대인의 수선의무)
“임대인은 목적물을 계약기간 동안 사용 수익에 지장이 없도록 유지할 책임이 있다.”
→ 즉, 집주인은 세입자가 생활하는 동안 집의 기본적 기능이 유지되도록 해야 한다.
관련 판례 예시
대법원 2014다208003 판결
“임차인의 과실이 없는 설비 고장에 대해 임대인은 수선 의무를 가진다.”
계약서에서 보일러 수리를 명시했을 경우
간혹 임대차계약서에 다음과 같은 문구가 들어가 있는 경우가 있다.
"보일러 및 기타 설비 고장은 세입자 부담"
이런 조항이 있다고 해서 무조건 세입자가 책임지는 것은 아니다.
법적 효력보다 우선하는 것은 ‘과실 유무’이며, 부당하게 모든 책임을 전가하는 조항은 무효 처리될 수 있다.
수리비 부담 갈등을 줄이는 실제 팁
- 입주 시 사진과 영상 기록 남기기
- 고장 발생 시 즉시 집주인에게 알릴 것
- 수리 전에는 가급적 비용을 지불하지 말고 협의할 것
보일러 교체가 필요한 경우, 비용은 누가 부담하나?
설비 노후화로 교체가 필요한 경우는 전적으로 집주인 부담이다.
다만, 세입자가 다음 조건에 해당하면 분담 요청을 받을 수 있다.
- 계약 만료 직전 보일러 교체
- 세입자가 고장 원인을 제공한 경우
- 교체 후 ‘특별한 추가 요청’을 한 경우 (고급형 모델로 교체 등)
마무리 요약
| 상황 | 책임 주체 |
| 노후화, 마모 | 집주인 |
| 세입자 과실 | 세입자 |
| 입주 초 이상 발생 | 집주인 |
| 동파, 외부 요인 | 상황별 상이 |
| 계약서 상 명시 | 강제력 없음, 과실 기준 우선 |
결론
보일러는 단순한 설비처럼 보이지만, 실제로는 세입자의 삶의 질을 좌우하는 필수 구조물이다. 고장이 발생했을 때 누구의 책임인지 명확히 판단할 수 있는 기준을 알고 있다면, 불필요한 분쟁과 비용 부담을 피할 수 있다.
세입자와 집주인이 모두 상호 책임 의식을 가지고 계약 전후로 대비하고 협의한다면, 보일러 고장은 단순한 생활의 문제로 끝날 수 있다.
특히 세입자는 계약 전, 보일러 점검 여부를 확인하고, 입주 후에는 관리에 소홀하지 않도록 하는 것이 중요하다.
'부동산 정보' 카테고리의 다른 글
| 1가구 2주택자 중 ‘세대분리 후 장기임대주택 등록’ 시 양도세 비과세 전략 (0) | 2025.07.01 |
|---|---|
| 2025년 이후 적용되는 ‘장기공실 임대주택’ 과세 기준 변화와 그 영향 (0) | 2025.07.01 |
| 원룸 계약 전 필수로 확인할 체크리스트 7가지 (현실판 가이드) (0) | 2025.06.30 |
| '중도금 대출 거절' 되는 이유 5가지: 무주택자도 안심 못한다 (0) | 2025.06.30 |
| 2025년 바뀐 양도소득세 계산법: 실거주 2년 보유 요건 달라졌다? (0) | 2025.06.29 |
