2025년 이후 적용되는 ‘장기공실 임대주택’ 과세 기준 변화와 그 영향

 

 

2025년부터 일부 지자체를 중심으로 도입되는 ‘장기공실 임대주택 과세’ 제도가 본격화되면서, 주택을 보유하고 있는 임대인들의 세금 부담 구조가 새롭게 변화될 것으로 보입니다. 특히 수도권을 포함한 인구 밀집 지역과 지방 도심의 공동화 현상을 막기 위한 지방세법의 개정 움직임은 부동산 소유자에게 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

 

이 글에서는 장기공실 과세가 어떤 배경에서 나왔으며, 구체적으로 어떤 기준으로 세금이 부과되는지, 그리고 실질적으로 임대인들에게 어떤 변화가 예상되는지를 깊이 있게 분석합니다.

 

목차

• 1. 장기공실 임대주택 과세 제도란?
• 2. 배경: 왜 이런 제도가 생기게 되었나?
• 3. 2025년 적용 예정: 새로운 과세 기준 요약
• 4. 실제 적용 사례 분석
• 5. 정책의 실질적 효과: 세입자 vs 임대인
• 6. 장기적 전망: 전국 확대 가능성
• 7. 임대인의 대응 전략
• 8. 이 제도가 가져올 사회적 영향
• 9. 결론: 단순 과세가 아닌 '유인 구조 설계'다

 

장기공실 임대주택 과세 제도란?

장기공실 임대주택 과세란 말 그대로, 일정 기간 이상 임대되지 않고 공실 상태로 방치된 주택에 대해 추가적으로 세금을 부과하는 제도를 의미합니다. 지금까지는 주택을 보유하고만 있어도 일정한 재산세와 종합부동산세가 부과되었지만, 실질적인 활용도가 없는 장기 공실에 대해서는 별도의 패널티 세금이 없었습니다.

그러나 도시 내 빈집 증가와 세수 부족 문제가 겹치면서, 특히 일부 지방자치단체들이 자체적으로 조례를 통해 공실세를 도입하거나, 중앙정부가 이를 뒷받침하는 방향으로 움직이고 있습니다.

 

배경: 왜 이런 제도가 생기게 되었나?

 

1. 도시 공동화와 빈집 증가

• 2020년 기준으로 전국 빈집 수는 약 157만 호에 달했으며,
• 2024년에는 170만 호를 넘어섰습니다.
• 특히 지방 중소도시, 인구 감소 지역에서는 빈집률이 15%를 넘는 곳도 있습니다.

2. 활용되지 않는 부동산이 지역경제에 미치는 영향

공실 주택은 도시 미관 저해, 안전 문제, 부동산 시장 왜곡 등의 부작용을 낳습니다.

무엇보다 해당 주택이 세수 확보에 기여하지 못하는 자산으로 분류되면서, 정부 입장에서는 세금 효율이 낮은 자산군으로 여겨졌습니다.

 

3. 정책 목적: 주택 공급 활성화 + 세수 확대

공실세 도입은 단순한 징벌적 과세가 아닌,

• 임대시장 활성화와
• 도심 회복 프로젝트의 일환입니다.

이를 통해 소유자들에게는 방치보다 활용이 이득인 구조를 만들어내려는 것입니다.

 

2025년 적용 예정: 새로운 과세 기준 요약

항목	내용
적용 대상	1년 이상 연속으로 공실 상태인 주택
과세 기준일	2025년 1월 1일 기준
지역	서울 일부 구, 경기도 일부 지자체, 세종시, 광역시 중심
과세 방식	기존 재산세 + 추가 공실세 (최대 1.5배까지 가산)
예외	리모델링/건축 예정 주택, 법적 분쟁 중인 경우 등은 제외

 

Tip: 서울 중 일부 구(성동, 마포 등)는 2024년 하반기 조례 개정안 준비 중

 

실제 적용 사례 분석

 

>  예시: A씨의 서울 성북구 소재 다세대주택

• 보유 주택 수: 2채 (1채 임대 중, 1채 1년 이상 공실)
• 기존 재산세: 140만 원
• 2025년 예상 세금:
• 재산세 + 공실세 (추가 70만 원 부과)
• 총 납부액: 약 210만 원
• 주요 변화: 단지 1년 이상 공실이라는 이유로 세금이 50% 이상 증가

 

정책의 실질적 효과: 세입자 vs 임대인

 

> 임대인 입장

• 장점: 공실 방지를 위한 리모델링 비용 등 일부 비용 세액 공제 가능성
• 단점: 공실 유지가 곧 경제적 손실로 직결되므로, 실질적인 부담 증가

> 세입자 입장

• 장점: 임대주택의 시장 공급 증가로 인해 전/월세 매물 수 증가 가능
• 단점: 임대인이 공실세 부담을 전가하면서 전세가 상승 가능성 존재

 

장기적 전망: 전국 확대 가능성

 

현행은 일부 지자체에서만 적용 예정이지만,

2026년 이후 지방세법 개정으로 전국 확대 가능성이 매우 높습니다.

• 이미 국회에서 공실세 전국 확대 관련 법안 2건 이상 발의됨
• 정부는 부동산 보유세 체계 전면 개편을 예고한 상태

 

전문가 의견

“공실세는 단기적 세수 목적보다, 중장기적으로 ‘자산 비효율 제거’를 위한 제도이다.”

– 부동산 정책 연구소 관계자

 

임대인의 대응 전략

1. 단기 임대전환 검토
   에어비앤비, 원룸 전환 등 단기임대 방식으로 전환 시 과세 회피 가능
2. 리모델링/재건축 계획 수립
   공실 상태에서 리모델링 계획서를 지자체에 제출하면 일시적 면제 가능
3. 주택 활용 계획서 사전 제출
   일부 구청에서는 공실세 사전면제 신청제도를 시범운영 중
4. 법인 전환 검토
   법인 명의 전환 시 감가상각 활용으로 재무적 세금 절감 가능

 

이 제도가 가져올 사회적 영향

항목	긍정적 효과	부정적 효과
부동산 시장	매물 공급 증가	일부 임대료 전가 가능성
도시 미관	슬럼화 방지	일시적 공사 과잉 가능성
세수 확보	신규 세수 확보	저소득층 임대공급 감소 우려

 

결론: 단순 과세가 아닌 '유인 구조 설계'다

 

2025년부터 본격화될 ‘장기공실 임대주택 과세 제도’는 단순히 벌금식으로 세금을 부과하려는 것이 아닙니다.

이 제도는 임대주택 시장을 활성화시키고, 도시 내 유휴자산을 효율적으로 활용하기 위한 정책적 유인구조의 일환입니다.

부동산 소유자라면 이제 ‘소유만 해도 이익’이 아닌, ‘활용을 해야 비과세’라는 시대적 전환점을 맞이하게 된 것입니다.

이 글이 공실 상태의 부동산을 소유한 분들에게 새로운 전략과 방향을 찾는 데 실질적인 도움이 되기를 바랍니다.