2025년 실거주자를 위한 세금 절세 전략 완벽 정리

 

2025년 현재, 부동산을 실제로 보유하고 거주하는 ‘실거주자’들도 각종 세금 부담을 피할 수 없는 시대다. 특히 1가구 1주택자의 경우에도 보유 기간, 실거주 요건, 공시가격 등에 따라 취득세·보유세·양도세가 다르게 부과되며, 사소한 실수로 수천만 원의 세금을 더 내는 경우도 적지 않다. 이 글에서는 실거주자 관점에서 꼭 알아야 할 세금 종류와 2025년 변경된 세제 정책, 그리고 실질적으로 도움이 되는 절세 전략을 사례 중심으로 정리해, 누구나 이해하고 활용할 수 있도록 안내한다.

 

목차

• 1. 실거주자에게 부과되는 주요 세금 3종
• 2. 실거주자들이 흔히 겪는 세금 실수 5가지
• 3. 절세 전략 ①: 양도세 완전 비과세 조건 확실히 챙기기
• 4. 절세 전략 ②: 장기보유특별공제 80% 챙기는 법
• 5. 절세 전략 ③: 공시가격 기준 절세 포인트
• 6. 절세 전략 ④: 가족 증여보다 ‘가족간 임대차계약’ 활용
• 7. 실제 사례로 보는 절세 성공 케이스

 

실거주자에게 부과되는 주요 세금 3종

 

실거주자가 주택을 보유하거나 매도할 때는 다음과 같은 세금들이 부과된다.

 

① 취득세 (집을 살 때 내는 세금)

• 기준: 주택 가격과 보유 주택 수에 따라 달라짐
• 1주택자 기준:
  • 6억 원 이하: 1%
  • 6억~9억 원: 1~3% 누진
  • 9억 초과: 최대 3%

> 2025년 변경사항: 생애최초 주택 구매 시

• 기존: 최대 200만원까지 감면
• 2025년: 1가구 1주택자는 공시가 3억 이하 주택까지 전액 면제 적용 확대

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② 보유세 (매년 6월 1일 기준으로 납부)

• 구성: 재산세 + 종합부동산세(보유세)
• 공시가격 9억 원 이하: 종부세 미부과
• 공시가격 6억 이하: 재산세 완화 적용

>  2025년 변경사항:

• 재산세 과표 기준금액 인하로 세 부담 증가 가능성
• 단, 1주택 실거주자는 세액공제율 상향 (최대 60%)

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③ 양도소득세 (집을 팔 때 내는 세금)

• 실거주 여부에 따라 세율과 공제 혜택 달라짐
• 1가구 1주택 실거주 2년 이상 시 비과세
• 단, 실거주 기간 불충분하거나 일시적 2주택 상황이면 과세

> 2025년 핵심 포인트

• 1주택 양도세 비과세 기준 유지 (9억 이하)
• 단, 2년 실거주 기준은 확실하게 입증할 서류 필요

 

실거주자들이 흔히 겪는 세금 실수 5가지

1. 실거주 기간 입증 서류 미비

• 등본만 옮기고 실제 거주하지 않은 경우
• 실제 거주 여부는 전기세, 수도세, 카드결제내역으로 입증 필요

2. 일시적 2주택 양도세 비과세 요건 오해

• "2년 이내 기존 주택을 팔면 된다"는 잘못된 정보
• '취득일 기준'이 아니라 '등기일·잔금일 기준'을 확인해야 함

3. 공시가격 상승에 따른 재산세 부담 간과

• 2025년 다수 지역에서 공시가격 현실화 예정
• 공시가 상승 시, 재산세가 수백만 원 증가할 수 있음

4. 장기보유특별공제 요건 불충분

• 1가구 1주택이더라도 실거주 요건 충족하지 않으면 공제 축소
• 보유 + 실거주 각 2년 이상이 기본 조건

5. 증여 후 양도 시 ‘이중 과세’ 인지 부족

• 부모에게 증여받은 집을 자녀가 팔 경우
• 증여 당시 기준가액 vs 실제 매매가의 차이로 양도세 부담 폭증 가능

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절세 전략 ①: 양도세 완전 비과세 조건 확실히 챙기기

 

조건 요약

항목	조건
가구	1가구 1주택자
보유기간	2년 이상
실거주 기간	2년 이상
양도가액	9억 원 이하 (비과세 기준)
초과분 세율	9억 초과분부터 과세 (기준 세율: 6~45%)

 

> 실전 TIP

• 입주 시기 + 퇴거 시기까지 등본·생활기록 유지
• 이사 계획이 있다면 비과세 요건 충족 후 매도
• 실거주 요건 충족 전 매도 시, 양도차익에 대해 전액 과세됨

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절세 전략 ②: 장기보유특별공제 80% 챙기는 법

 

> 공제 요건

기간	보유 공제율	실거주 공제율	최대 공제율
10년 이상	40%	40%	80%

 

> 실전 예시

• A씨는 2014년 6월에 매입한 집을
• 2025년 7월에 실거주 포함 10년 보유 후 매도
  → 장기보유특별공제 80% 적용 가능

즉, 3억의 양도차익이 있어도

• 80% 공제 → 과세 대상은 6,000만 원
• 세율 적용 후 실제 세금은 수백만 원 수준으로 감소

 

절세 전략 ③: 공시가격 기준 절세 포인트

 

재산세 구간별 과세표

공시가격	재산세율 (2025년)
6억 이하	0.1%~0.3%
6억 초과 ~ 9억	0.3%~0.6%
9억 초과	0.6%~1.2%

 

절세 팁

• 공시가격이 6억 이상으로 오를 경우 → 세금 부담 급증 → 필요시 공시가격 이의신청 가능
• 공시가격 이의신청 기간 (2025년): 4월~5월 중
• 공동명의로 분산하면 공시가 기준 분리 가능 → 각자 1가구 1주택으로 분리해 절세 가능

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절세 전략 ④: 가족 증여보다 ‘가족간 임대차계약’ 활용

• 부모에게 집을 증여받으면 증여세 + 이후 양도세 부담 큼
• 대신 부모 소유의 집을 자녀가 보증금 내고 임차인으로 거주하는 구조 → 증여세 회피 + 자녀의 거주 이력 확보 가능

단, 시장임대료 수준의 금액 설정 필요

• 세무조사 시 가족 간 무상 사용 간주되어 증여세 발생 가능

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실제 사례로 보는 절세 성공 케이스

 

> 사례 1: 서울 마포구 A씨 (1가구 1주택 12년 보유)

• 보유: 2013년~2025년 (실거주 7년)
• 양도차익: 5억
• 적용 공제: 장기보유특별공제 80%
• 과세 대상 차익: 1억
• 세율: 15%
  → 실제 납부세액: 약 1,500만 원 수준

> 사례 2: 수원시 B씨 (실거주 미입증으로 비과세 무효)

• 보유 4년 / 실거주 없음
• 등본만 이동했으나 실제 거주 기록 없음
• 양도차익: 2.5억
• 공제 無 → 전액 과세
  → 세금: 약 4,000만 원 부과됨

> 교훈: 실거주 요건은 ‘등본’이 아닌 실거주 증빙자료로 확인됨