10년 이상된 낡은 오피스텔, 실거래가 하락 사례 분석

한때는 청년 1인 가구의 로망이었던 도심 오피스텔. “회사에서 5분 거리”, “풀옵션”, “역세권”이라는 키워드는 2000년대 후반부터 2015년까지 오피스텔 시장을 끌어올린 핵심 요소였습니다. 하지만 2024~2025년 현재, 10년 이상된 오피스텔의 실거래가가 심각하게 하락하고 있습니다. 심지어 일부 지역에서는 전세가보다도 낮은 매매가가 나타나는 기현상까지 포착됩니다. 이 글은 단순히 ‘부동산 하락’을 말하려는 것이 아닙니다. 오피스텔이라는 도심형 주거상품이 왜 외면받고 있는지, 그리고 그 하락이 지역 주거 생태계에 어떤 의미를 주는지를 실제 거래 데이터와 함께 분석합니다.

 

목차

• 1. 오피스텔, 한때는 투자 1순위였다
• 2. 10년 이상된 오피스텔, 어디서 얼마나 떨어졌나?
• 3. 왜 10년 이상된 오피스텔은 하락하는가?
• 4. 전세가보다 낮은 매매가 현상, 어떻게 해석해야 하나?
• 5. 월세 시장에서도 외면받는 노후 오피스텔
• 6. 신축 대비 가격 역전은 언제 시작됐는가?
• 7. 결론: “오피스텔은 부동산이지만, ‘부’가 빠졌다”

 

오피스텔, 한때는 투자 1순위였다

 

2005~2015년은 오피스텔의 황금기였습니다.
당시에는 아파트에 비해 진입 장벽이 낮고,
전·월세 수익률도 5% 이상으로 높은 편이었습니다.
특히 직장 밀집지역(예: 강남, 여의도, 판교, 광화문 등)에서는
‘풀옵션 원룸’ 형태의 오피스텔이 20~30대 직장인 사이에서 폭발적인 수요를 끌어냈습니다.

하지만 2018년 이후 다음과 같은 변화가 발생했습니다:

• 공급 폭증: 수도권 외곽까지 오피스텔 신축 집중
• 청년층의 아파트 선호 전환
• 대출 규제 강화로 인한 투자수요 위축
• 주택 수 포함으로 인한 세금 증가
• 관리비·공용부담 증가로 실거주 기피

이제 오피스텔은 실수요자에게도, 투자자에게도 외면당하는 구조로 전환되고 있습니다.

 

10년 이상된 오피스텔, 어디서 얼마나 떨어졌나?

 

아래는 2024년 기준, 실거래가 기준으로
10년 이상된 오피스텔의 하락 사례를 지역별로 정리한 표입니다.

지역	건축연도	전성기 시세 (2017~2018년)	2024년 실거래가	하락률
서울 영등포구 (영등포역 인근)	2011년	2.9억 원	2.1억 원	-27%
경기도 성남시 분당	2012년	3.4억 원	2.2억 원	-35%
인천 미추홀구	2010년	1.7억 원	9,500만 원	-44%
부산 해운대구	2013년	3.6억 원	2.3억 원	-36%
대전 둔산동	2011년	2.2억 원	1.4억 원	-36%

 

※ 위 거래는 2024년 국토교통부 실거래가 공개시스템 데이터를 바탕으로 재정리

 

왜 10년 이상된 오피스텔은 하락하는가?

 

① 아파트와의 가격 역전

2020년 이후 아파트 가격이 조정되면서,
신축 중소형 아파트와의 가격 격차가 줄어듦 → 상대적 매력 하락

 

② 외관 노후화 + 시설 진부화

엘리베이터, 외벽, 복도 구조 등 리모델링 비용 ↑
기계식 주차장 고장 문제 다수 발생 → 실거주자 불편 증가

 

③ 높은 관리비

공동 전기세, 냉난방비 등 포함된 관리비가 평균 20만~25만 원
→ 거주자 이탈, 임차인 감소 → 임대료 인하 압박

 

④ 세금 문제

다주택자 양도세 중과 적용 + 주택 수 포함 → 매도 유인 줄어듦

 

⑤ 전세 수요 급감

전세보단 월세 선호 증가 → 고가 오피스텔 전세 임대 어려움

 

전세가보다 낮은 매매가 현상, 어떻게 해석해야 하나?

 

서울 중랑구, 관악구, 경기 고양시 일산 일부 지역에선
전세보증금 1억2000만원인데, 매매가는 1억1000만원인 오피스텔도 등장했습니다.
이런 현상은 두 가지 위험을 내포합니다:

• 투자자가 갭투자 형태로 매입 → 전세 만기 시 손해
• 전세보증보험 가입 안 되는 건물 → 세입자 불안감 급증

이 말은 즉, ‘가격이 낮아서 싸다’는 구조가 아니라,
‘사도 의미가 없다’는 인식이 퍼지고 있다는 것을 의미합니다.

 

월세 시장에서도 외면받는 노후 오피스텔

 

노후 오피스텔의 가장 큰 문제는
‘임대 수익도, 매매 가치도 없는 상태’로 떨어진다는 점입니다.

• 예시: 서울 영등포구 A오피스텔 (2011년 준공)
  • 과거 월세 70만원(보증금 1000만원) → 2024년 현재 45만원까지 하락
  • 신축 오피스텔은 같은 지역에서 80만원 이상 유지

세입자는 신축 선호 → 노후 오피스텔 공실 증가 → 매도 압력 증가
→ 실거래가 급락이라는 악순환 구조

 

신축 대비 가격 역전은 언제 시작됐는가?

 

오피스텔 시장은 2021년 말부터 본격적으로 양극화되기 시작했습니다.
신축 오피스텔은 프리미엄화(풀옵션, 피트니스, 스마트홈 등)가 강화되고,
노후 오피스텔은 기능상 하자 + 입지 열세 + 브랜드 부재로 경쟁력 약화

• 서울에서 신축 오피스텔 평당가: 약 3000만 원
• 10년 이상 오피스텔 평당가: 약 1800만 원 수준

특히 아파트와 달리 리모델링 수요도 거의 없는 오피스텔 구조상,
시간이 지날수록 하락 폭은 더 커질 가능성이 높습니다.

 

결론: “오피스텔은 부동산이지만, ‘부’가 빠졌다”

 

10년 이상된 오피스텔은 이제 ‘부동산’이라기보다,
낡은 시설과 높은 관리비를 떠안아야 하는 부담 자산이 되고 있습니다.
이 현상은 단순히 가격 문제에 그치지 않습니다.

• 도심 내 슬럼화 가능성
• 실거주자 이탈 → 공실 → 지역 상권 위축
• 지방의 오피스텔 단지는 ‘미니 유령도시’화 가능성

그렇기 때문에 이제는 오피스텔 자체의 구조를 재설계하거나,
노후 오피스텔에 대한 ‘정책적 수선과 리모델링 지원’이 필요합니다.
그렇지 않다면, 대한민국 곳곳에는 수천 채의 ‘낡은 오피스텔이 팔리지 않는 시대’가 지속될 것입니다.