"예전엔 장사 좀 되던 거리였는데, 지금은 전부 문을 닫았어요." 지방 소도시의 공실률은 이제 단순한 ‘자영업 침체’ 문제가 아닙니다. 그것은 인구 구조, 도시 정책, 소비 트렌드, 그리고 상업 생태계 전체의 변화 신호입니다. 2025년 현재, 한국의 지방 도시들 중 일부는 상가의 50% 이상이 장기간 비어 있는 상태이며, 공실 상태가 3년 이상 지속되는 지역도 늘어나고 있습니다. 이 글은 왜 소도시 공실률이 높아졌는지, 그리고 그 배경과 실질적인 영향을 부동산 가치의 변화라는 측면에서 구체적으로 분석합니다.
목차
공실률이란 무엇인가?
공실률이란 전체 상가 수 대비 실제로 비어 있는 상가의 비율을 의미합니다. 한국부동산원에서는 보통 다음의 세 가지 형태를 기준으로 공실을 측정합니다:
- 1형 공실: 3개월 이상 임대가 되지 않은 상가
- 2형 공실: 6개월 이상 비워진 상가
- 3형 공실: 1년 이상 장기 미이용 상가
2024년부터는 일부 지자체에서 ‘유령상권’이라는 표현을 공식 문서에 사용하기 시작했으며, 이는 단순한 임대 실패를 넘어서, 지역 경제의 붕괴 신호로 간주됩니다.
2025년 기준 공실률 높은 소도시 TOP 5
다음은 한국부동산원, 소상공인시장진흥공단, 각 지자체 보고서를 종합해
2025년 기준 공실률이 높은 지방 소도시 5곳입니다.
(*상가 공실률은 실제 1층 상가 기준, 소상공인 밀집지역 중심*)
충남 보령시
- 주요 상권: 대천역 일대, 중앙시장 거리
- 공실률: 약 42.7%
- 이유: 관광지 위주의 소비 → 상시 고정 수요 부족, 청년층 유출
- 부동산 현황: 1층 상가 임대료 30% 이상 하락, 매매 희망가 대비 거래가 평균 20% 미만
경북 김천시
- 주요 상권: 김천역 앞, 황금시장
- 공실률: 약 45.1%
- 이유: 혁신도시 이탈 이후 상권 붕괴, 프랜차이즈 중심 재편 실패
- 부동산 현황: 5년 전 대비 상가 매매가 절반 이하, 6개월 이상 미거래 다수
전북 정읍시
- 주요 상권: 정읍 터미널, 구 시내 중심가
- 공실률: 약 51.2% (전국 최고 수준)
- 이유: 도심 공동화, 청년창업 실패 증가
- 부동산 현황: 건물 전체 매각 시도 빈번, 실제 매수자 없어 장기 방치
강원 삼척시
- 주요 상권: 도계역 일대, 삼척중앙시장
- 공실률: 약 39.8%
- 이유: 탄광 산업 붕괴 이후 유입 인구 없음, 관광산업 효과 제한적
- 부동산 현황: 소형 상가 임대료 10만 원대 수준, 관리비 부담 역전 현상
경남 밀양시
- 주요 상권: 밀양역 주변 구도심
- 공실률: 약 44.3%
- 이유: 고령 인구 집중, 창업 의지 부족, 소비 인프라 외부 유출
- 부동산 현황: 상가 분양가 대비 현재 거래가 60% 이상 하락
소도시 공실률 증가의 핵심 원인 5가지
① 고정 소비층의 소멸
젊은 인구 유출 + 고령 인구 증가 → 소비 습관 자체가 줄어듦.
편의점, 치킨집 등 기초 상업시설조차 운영 불가 상태로 전환됨.
② 프랜차이즈 진입 실패
브랜드 입점이 어려운 지역은 1인 자영업에만 의존 → 폐업률 증가 → 공실 증가
특히 외식업 기반 지역에서 ‘기후·계절 의존형’ 구조가 문제
③ 온라인 쇼핑과 소비 방식의 변화
도심의 중간 유통 상권이 의미 없어짐.
마트, 옷가게, 생활용품점 등이 대거 문을 닫는 구조로 진행.
④ 창업 지원 정책의 미비 또는 일시적 효과
1회성 청년 창업 지원금 지급 → 단기 운영 후 폐업
장기적 정착 시스템이 부재함
⑤ 도시 계획 실패
신도심 위주 개발 + 구도심 방치 → 인구 이동 없이 상권만 나뉘는 실패 구조
정책의 중복과 분산도 공실 증가에 직접적 영향
상가 부동산의 실질 가치 변화
공실률이 40% 이상이면, 상가 부동산의 실질 가치는 다음과 같이 변화합니다:
- 임대료 하락 → 연 수익률 하락 → 투자자 철수
- 실거래 감소 → 시세 산정 불가 → 금융 담보 가치 하락
- 매도 시 ‘건물 전체’ 매도도 거래 불가
- 지역 주민조차 ‘영구 공실’로 인식하여 무관심해짐
결국 건물 자체는 존재하지만, 경제적으로는 ‘제로’가 되는 구조가 완성됩니다.
공실률 반등의 가능성이 있는 사례들
공실률이 높다고 해서, 모두가 회생 불가능한 건 아닙니다.
다음은 반등의 가능성을 보이고 있는 대표 소도시입니다.
전남 강진군
- 전략: 청년 귀촌 + 예술마을 조성 + 빈 상가 리모델링
- 효과: 전체 상가 공실률 37% → 2025년 현재 21%로 개선
충북 제천시
- 전략: 도시재생 뉴딜 사업 + 로컬 커피 브랜드 유치 + 복합 문화 공간
- 효과: 공실 상가의 문화 공간 활용으로 유동 인구 증가
경북 문경시
- 전략: ‘문경사과 와인로드’ 조성 + 농촌 관광 상권화
- 효과: 기존 폐점 상가 → 체험형 가게로 전환해 창업 성공률 증가
결론 – 공실률은 지역의 체온계다
지방 소도시의 공실률은 단순한 부동산 지표가 아닙니다.
그것은 지역 경제의 체온계이자, 정책의 결과물이기도 합니다.
지금 비어 있는 한 채의 상가는, 그 지역의 경제가 체계적으로 위축되고 있음을 보여주는 상징적 지표입니다.
공실률을 낮추기 위해서는 창업을 늘리는 것보다,
지속 가능한 소비 구조와 정주 인구 기반을 만드는 전략이 더 중요합니다.
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