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부동산 정보

10평짜리 단독주택을 지으려면 어떤 인허가 절차가 필요할까?

by 내돈내집 2025. 7. 10.

최근 몇 년 사이, 미니멀라이프와 단순한 삶을 추구하는 트렌드가 확산되면서 10평 이하의 소형 단독주택에 대한 관심이 빠르게 높아지고 있습니다. 특히 자가로 집을 짓고자 하는 30~40대 실수요자나 은퇴 후 소형 주택을 원하는 50~60대까지 다양한 수요층이 존재합니다. 하지만 소형 주택이라 하더라도 건축에는 수많은 법적 절차와 인허가 과정을 반드시 거쳐야 하며, 이를 제대로 이해하지 못하면 중도에 좌초될 수 있습니다. 이 글에서는 10평 규모의 단독주택을 짓기 위해 필요한 전 과정을 체계적으로 소개합니다. 특히 토지 구매 전 유의사항부터 건축 허가까지 실제 행정 절차와 주의할 점을 사례 중심으로 상세히 안내해드립니다.

 

단독주택 모습

 

목차

 

10평 단독주택이 가능한 ‘토지의 조건’부터 따져야 한다

 

10평 단독주택이라도 '무조건 아무 땅에나 지을 수 있는 것'은 아닙니다. 한국에서 건축이 가능한 토지는 법적으로 ‘건축 가능 용도지역’으로 지정되어 있어야 하며, 일반적으로 다음 3가지 중 하나여야 합니다:

  • 도시지역 내 주거지역 / 상업지역 / 공업지역
  • 계획관리지역
  • 일부 생산관리지역

이외의 지역, 예를 들어 농림지역, 보전관리지역, 자연환경보전지역 등은 건축 불가능하거나 매우 제한적입니다. 따라서 토지를 매입하기 전에는 반드시 [토지이용계획확인서]를 발급받아 해당 필지의 용도지역을 확인해야 합니다.

실전팁
국토교통부의 '토지이용규제정보서비스(https://luris.go.kr)'를 통해 손쉽게 확인할 수 있습니다.


 

도로와의 접합 여부 확인 – 필수 요소

 

건축을 위해선 해당 토지가 법정 도로에 접해 있어야 합니다. 이건 아주 중요한 조건입니다.

  • 도로에 2m 이상 접해야 함 (건축법 제44조 기준)
  • 사도(개인이 만든 도로)만 있는 경우에는 건축 허가가 나지 않을 수 있음

토지가 아무리 평탄하고 좋아 보여도, 법적 도로와 맞닿아 있지 않으면 건축 허가 자체가 불가능합니다. 이 때문에 많은 초보자가 ‘싼 땅’을 샀다가 건축 자체를 못 하게 되는 경우도 빈번합니다.

실제 사례
경기도 양평군 OO리에 위치한 40평짜리 계획관리지역 땅. 가격이 시세보다 30% 저렴했지만, 도로 접합이 되지 않아 건축 허가가 불가.
도로 개설비용으로 1500만 원 추가 지출 후 허가 가능

 

건축 가능한 최소 면적과 건폐율 계산

 

10평 주택을 짓기 위해서는 10평(약 33㎡)만의 건축 면적이 아니라 법정 건폐율을 고려한 대지면적이 필요합니다.

  • 계획관리지역 기준 건폐율 40% 전후
  • 10평 건물 기준, 최소 25평(약 82㎡) 정도의 토지가 필요함
  • 주차장, 진입로 공간 등을 고려하면 실제 필요한 토지는 최소 30평 이상

이 때문에 ‘10평짜리 집을 지을 거니까 땅도 10평만 있으면 되겠지’라고 생각하면 큰 오산입니다.

계산 예시
토지 90㎡ × 건폐율 40% = 36㎡까지 건축 가능 (약 11평 규모)

 

건축허가 vs 신고 – 단독주택도 ‘허가’ 대상

 

소형 주택이라도 원칙적으로 건축허가 대상입니다. 건축신고로 가능한 경우는 아래와 같습니다:

  • 단독주택의 증축, 개축, 재축 등
  • 일정 조건을 만족하는 리모델링 또는 소규모 부속 건물

하지만 신규로 단독주택을 신축하는 경우, 반드시 건축허가를 받아야 하며, 다음의 과정이 필요합니다.

 

> 건축허가 절차 요약

  1. 건축사 선정 및 설계 진행
  2. 설계도면 작성 및 인허가 서류 준비
  3. 지자체 건축과에 건축허가 신청
  4. 심의 및 보완 요청 – 수차례 왕복 가능
  5. 건축허가서 발급

허가 기간은 지역에 따라 다르지만 평균 3~6주 정도 소요되며, 각종 심의 사항(조망권, 일조권, 경관 규제 등)이 걸릴 경우 수개월까지 지연되기도 합니다.

 

건축사 없이 ‘직접 건축허가’ 진행할 수 있을까?

 

실제로 많은 사람들이 “설계야 내가 하고, 그냥 신고하면 되는 거 아니냐?”는 질문을 합니다. 하지만 현실적으로 건축사 없이 건축허가를 받는 것은 거의 불가능에 가깝습니다. 이유는 다음과 같습니다:

  • 법적으로 건축사 자격을 갖춘 자만이 설계도면을 제출 가능
  • 행정 절차 중 건축사무소의 도장(직인)이 필수
  • 구조·전기·기계 설계까지 포함돼야 허가 가능

참고
소형 건물의 경우, ‘간이 구조계산서’로 대체 가능하지만, 이 또한 건축사가 작성해야 함.

 

추가 인허가: 개발행위허가, 진입도로 허가, 배수 계획 등

 

건축허가만으로 끝나는 것이 아닙니다. 특히 비도시지역(계획관리지역 등)에서의 건축은 다음과 같은 추가 인허가가 병행되어야 할 수 있습니다.

인허가 항목 적용 대상 필요 여부
개발행위허가 비도시지역 대부분 필요
산지전용허가 임야일 경우 임야 일부 포함 시
진입로 설치허가 공도와 접하지 않은 경우 필수
배수계획 제출 상하수도 미설치 지역 필수

 

이러한 인허가는 각 부서마다 서류양식과 조건이 다르며, 자칫하면 수개월 이상 지연될 수 있습니다.

 

건축 착공 전 ‘착공신고’와 감리자 지정 필요

 

건축허가를 받고 나면 바로 공사를 시작할 수 있는 것이 아닙니다. 반드시 아래 2가지를 더 해야 합니다:

  1. 착공신고서 제출 – 착공 예정일을 관할청에 알림
  2. 건축감리자 지정 – 감리는 반드시 건축사가 맡아야 함

감리자는 공사 중간에 현장 방문을 통해 설계도와 일치하는 시공이 이루어지는지를 확인하고, 중간보고서 및 완료보고서를 제출합니다. 이 과정 없이 준공검사 자체가 불가하므로, 감리자를 반드시 지정해야 합니다.

 

준공검사와 등기 완료

 

마지막 단계는 준공검사입니다. 집이 완공되면, 관할 시청 또는 군청에 준공검사를 요청하게 됩니다.

  • 준공검사 후 사용승인서 발급
  • 이후 건물 등기 신청을 통해 법적으로 집이 ‘존재하는 건물’로 인정받음

이 과정을 거쳐야만 주택용 전기·수도·가스 설치가 가능해지고, 재산세, 보유세 부과 기준이 설정됩니다.

 

마무리: 10평짜리 집도 ‘허가의 숲’을 지나야 지을 수 있다

 

결론적으로, 10평짜리 작은 주택 하나를 짓기 위해서는:

  • 적합한 토지 선택
  • 용도지역과 도로 접합 확인
  • 건폐율 계산
  • 건축사 선정과 도면 설계
  • 건축허가 → 착공신고 → 감리지정 → 준공검사

까지 무려 8단계 이상의 복잡한 행정 절차를 거쳐야 합니다.
소형 주택이더라도, ‘작으니까 쉽겠지’라는 생각은 금물이며, 사전에 철저한 계획과 정보 수집이 필요합니다.