전세 사기 예방, 이렇게 막았다 – 실제 적용한 7가지 방법과 내 사례

 

전세를 구하려는 사람이라면 누구나 ‘전세 사기’라는 단어를 들어봤을 것이다. 하지만 막상 내가 당하지 않으면 남의 일처럼 느껴진다. 나도 그랬다. 뉴스에서 보던 전세 사기 사건은 대부분 특별한 경우라고 생각했다. 허름한 빌라, 고의적으로 사기를 치는 악덕 임대인, 등기부등본에 잡힌 이상 징후 같은 것들 말이다. 하지만 막상 내가 전세 계약을 앞두고 하나하나 확인해보면서 느낀 건, 이런 사기는 그리 멀리 있는 일이 아니라는 것이었다. 제대로 확인하지 않으면, 정말 쉽게 피해자가 될 수 있다. 이 글은 내가 실제로 전세 계약을 하기 전, 그리고 계약 후에 직접 실행했던 사기 예방 방법들에 대한 기록이다. 단순히 책이나 블로그에서 본 정보를 정리한 게 아니라, 부동산 중개소와 직접 부딪치며, 임대인과 협상하며, 하나하나 점검했던 실제 경험을 토대로 쓴 이야기다.

 

목차

• 1. 등기부등본은 최소 2회, 서로 다른 시점에 확인했다
• 2. 집주인이 실제 소유자인지 전화로 직접 확인했다
• 3. 전입신고와 확정일자 가능 여부를 현장에서 확인했다
• 4. 보증금 보호를 위한 우선순위 확보를 계산했다
• 5. 건축물대장과 중개대상물 확인서를 꼼꼼히 비교했다
• 6. 관리비, 공과금 체납 이력까지 확인했다
• 7. 특약 조항을 통해 내가 원하는 조건을 명문화했다
• 결론

 

등기부등본은 최소 2회, 서로 다른 시점에 확인했다

 

대부분 사람들은 계약 당일이나 계약 전날 등기부등본을 한번 떼어본다. 하지만 문제는 등기부등본은 그 시점의 정보일 뿐, 그 다음 날 바뀌어도 알 수 없다는 점이다. 그래서 나는 최초 매물을 보러 갈 때 1회, 계약서 작성 전날 다시 1회를 확인했다.

처음 확인했을 땐 깨끗했는데, 계약 전날 다시 떼보니 근저당권이 추가로 설정돼 있었다. 이 사실을 중개인도 몰랐고, 나도 아니었다면 모르고 넘어갈 뻔했다. 임대인에게 확인하자 "잠깐 자금이 필요해서 담보를 잡은 것"이라며, "다음주에 말소할 예정"이라고 말했다.

하지만 나는 그 말만 믿지 않았다. '계약 전까지 말소 완료되지 않으면 계약하지 않겠다'고 못 박았고, 실제로 말소된 이후에 계약했다. 이때 느낀 건, 등기부등본은 신뢰의 문서가 아니라, 지속적으로 확인해야 하는 동적인 정보라는 점이다.

 

집주인이 실제 소유자인지 전화로 직접 확인했다

 

중개소를 통해 계약을 진행했지만, 나는 반드시 소유자와 직접 통화를 요청했다. 처음엔 중개인이 꺼려했고, "제가 다 설명해드릴게요"라고 했지만 나는 “보증금이 수천만 원이 넘는 계약인데, 소유자 목소리는 한번 들어봐야 한다”며 양해를 구했다.

전화로 통화하면서 다음을 확인했다:

• 계약 조건에 대해 본인이 인지하고 있는가
• 보증금 반환에 대한 입장
• 계약기간 중 매매 예정 여부

이 간단한 통화로 느껴지는 신뢰감의 차이가 컸다. 말투가 회피적이거나, 계약 내용에 대해 “잘 모르겠다”고 하는 집은 계약하지 않았다. 진짜 집주인은 대부분 계약 내용에 대해 정확하게 알고 있었다.

 

전입신고와 확정일자 가능 여부를 현장에서 확인했다

 

전입신고와 확정일자는 서류상으로만 가능한 게 아니다. 실제 그 건물에 이미 다른 세대가 전입신고를 하고 있는지를 확인하는 것도 중요하다. 만약 다세대 주택인데, 주소지가 명확하지 않거나 중복되면 전입신고 자체가 안 되는 경우도 있다.

나는 구청에 직접 전화해 해당 주소지의 전입 가능 여부를 물어봤다. 그리고 현장에서도 등기부등본에 기재된 도로명주소와 호수가 우편함, 도어락, 우편물 수신처와 일치하는지 확인했다.

한 번은 등기에는 '101호'로 되어 있는데, 현관문에는 'B1-3호'로 붙어 있었다. 이런 경우 건물 내부 구조와 등기 정보가 다르면 전입신고가 거절되기도 한다. 조금이라도 어긋나는 주소는 주의가 필요하다.

 

보증금 보호를 위한 우선순위 확보를 계산했다

 

내가 계약하려던 물건은 근저당권이 설정된 상태였다. 이때 중요한 건 우선변제권 확보다. 즉, 보증금을 돌려받을 수 있는 순서가 어떻게 되는가의 문제다.

방법은 간단하다. 전입신고 + 확정일자 + 건물가액 대비 보증금 비율을 따진다.

이걸 실제 계산해봤다:

• 집 시세: 1억 5천만 원
• 보증금: 9천만 원
• 근저당: 6천만 원
• 우선변제 순위: 내가 전입신고 + 확정일자 먼저 하면 1순위 가능

나는 계약 전에 보증금이 시세의 70%를 넘지 않도록 조정했고, 확정일자 당일 처리까지 했다.

이런 계산 없이 무턱대고 계약하면, 만약 집이 경매에 넘어가면 보증금을 못 받을 수 있다.

 

건축물대장과 중개대상물 확인서를 꼼꼼히 비교했다

 

등기부등본만으로는 집에 대한 모든 정보를 알 수 없다. 건축물대장에는 층수, 구조, 용도 등이 나오는데, 실제로는 허가받지 않은 증축이나 용도 변경이 많은 경우가 있다.

예를 들어 나는 다세대 주택이라고 들어간 집이, 건축물대장에는 ‘다가구’로 등록되어 있는 걸 발견했다. 이 차이는 굉장히 중요하다. 다가구는 법적으로 한 세대만 전입신고 가능하기 때문이다. 다세대는 각 세대가 별도 전입 가능하다.

나는 바로 계약을 보류했고, 중개사에게 “왜 설명하지 않았냐”고 물었더니 “잘 몰랐다”는 답변을 받았다.

이런 경우 피해는 고스란히 세입자에게 돌아온다.

 

관리비, 공과금 체납 이력까지 확인했다

 

계약 전 나는 해당 집 주소로 최근 6개월치 전기요금 고지서, 가스요금, 수도요금 확인 요청을 했다. 처음에는 중개인이 “그런 것까지 확인하는 사람은 처음”이라고 했지만, 나는 이 집에 어떤 세입자가 있었고, 공과금을 잘 냈는지 확인하고 싶었다.

가스요금이 3개월 연체되어 있었고, 전기요금도 연체 이력이 있었다. 이런 경우, 새 세입자가 연체금을 떠안는 일도 생긴다.

중개사 입장에서는 귀찮겠지만, 고지서를 요청하고 연체 이력 여부를 명확히 확인하는 것이 안전하다.

 

특약 조항을 통해 내가 원하는 조건을 명문화했다

 

많은 전세 사기 피해자들이 말하는 공통점 중 하나가 "믿고 구두로만 이야기했다"는 것이다. 그래서 나는 계약서 특약란에 아래 내용을 명확히 기재했다:

• 계약 종료 2개월 전까지 보증금 반환 일정 협의
• 임대인이 보증금 반환 지연 시, 월세 형태로 전환하여 지연이자 지급
• 전입신고 및 확정일자 불가 시 계약 무효

이 조항들을 중개사에게 먼저 제안했고, 임대인과 전화로 합의한 뒤 직접 자필로 계약서에 넣었다. 문서에 들어간 내용은 법적으로 강제력이 생긴다.

구두로 한 말은 나중에 "그런 말 한 적 없다"는 말 한마디로 무의미해진다.

 

결론

 

전세 사기를 예방하는 방법은 생각보다 어렵지 않다. 다만, 많은 사람들이 귀찮거나, 상대방이 불쾌해할까 봐 이런 확인 과정을 생략해버린다. 하지만 보증금이 수천만 원에서 억 단위로 오가는 계약에서 한 번의 실수는 수년 간의 고통과 손해로 이어질 수 있다.

나는 위의 7가지 방법을 모두 적용한 덕분에 무사히 전세 계약을 마치고, 계약 종료 후 보증금도 안전하게 돌려받았다.

혹시 지금 전세 계약을 앞두고 있다면, ‘조금 더 따져보고, 조금 더 물어보고, 조금 더 확인’하는 게 결국 자신을 지키는 가장 현실적인 방법이라는 걸 기억해줬으면 한다.